“Gentrificación”: ¿nuevas oportunidades turísticas y económicas o intrusismo?

Principales actores y consecuencias de este proceso en la actualidad

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La “gentrifiación” –el proceso por el cual un área desocupada, un barrio o una zona de una ciudad es reestructurada y rehabilitada tanto en el ámbito de la vivienda como en el ámbito comercial– es un factor que está cambiando y renovando en gran medida los paisajes urbanos y su valor económico, pero que a su vez causa la relegación de pequeños comercios y el desplazamiento de la población provocado por procesos de aumento de las rendas y de desalojo o desahucio de personas y familias, hecho por el cual suelen convertirse en zonas de importante potencial turístico y económico y/o para nuevos usuarios de un estado socioeconómico superior a los anteriores.

Obras para la creación de nuevas oficinas en Harlem, NY (Pixabay)

Aunque la “gentrificación” es sobre todo característica del capitalismo de la segunda mitad del siglo XX, cuando tuvo gran impacto en Londres y en ciudades de la costa este de EE.UU, estas transformaciones urbanas han sufrido de nuevo una creciente presencia, desde principios de los 90 hasta día de hoy. Claros ejemplos nacionales son los barrios de “La Barceloneta” y de “El Raval” de Barcelona o los barrios de “Lavapiés” y “Malasaña” de Madrid.

Debemos destacar que la “gentrificación” no es un proceso idéntico, existen varios matices en función de la época o de la ciudad. De hecho, muchas veces este proceso ha sido considerado como “natural y espontaneo” por muchos autores. Sin embargo, actualmente el panorama ha cambiado radicalmente con la globalización y son los fondos de inversión, las sociedades SOCIMI y las plataformas P2P de alojamiento turístico, los principales actores económicos de este mercado. Todos ellos, responsables de la gran subida en el precio de la vivienda, tanto en venta como de alquiler.

Mapas comparativos del precio de la vivienda en alquiler España 2018-2019 (m²) (Idealista)

Principales actores

En 2018, los 100 principales fondos de inversión en el mercado internacional del inmobiliario contaban con un total de más de 3 billones en propiedades, cifra que habían conseguido doblar en tan solo cinco años según un informe publicado por la revista especializada “IPE Real Assets”. Las gestoras que se encuentran en las 10 primeras posiciones dominan aproximadamente un tercio del total de las inversiones, algunas de ellas son “Brookfield” (canadiense), “PGIM” (estadounidense) o “The Blackstone Group” (estadounidense, con gran actividad en el mercado español). Estas firmas obtienen el capital principalmente de fondos de pensiones, aseguradoras u otros inversores. En el 2019, algunos de los fondos de inversión más importantes que invierten en el mercado inmobiliario europeo ganaron más de un 30% y algunas de las inmobiliarias que captan mayores inversiones por parte de estas gestoras, como “Vanovia” (alemana) “cuenta con unos 400.000 apartamentos para alquilar y vender en unas 400 ubicaciones por todo el país” según una publicación de la plataforma Idealista.

Pero en este sector, después de los fondos de inversión, las SOCIMIS también ocupan una gran parte. De hecho, según una noticia de “El Español”, “el 74% de las compraventas de activos” en el sector inmobiliario español del año 2019, “han sido llevadas a cabo por SOCIMIS y fondos de inversión”. Estos vehículos de inversión fueron creados en España durante la crisis económica de 2008 con el objetivo de dinamizar el sector inmobiliario y fomentar el mercado del alquiler, sobre todo en el sector residencial; sin embargo, no se constituyeron sociedades con esta definición hasta 2012, año a partir del cual se han ido convirtiendo en importantes vehículos de inversión inmobiliaria. Según una noticia de “El País”, las SOCIMIS de España controlan ya alrededor de 50.000 millones de euros en activos, y subrayan que aunque en 2019 estos activos crecieron un 4,9% más que en 2018, los activos aportados fueron casi la mitad respecto 2018 y la cifra más baja de inversión desde 2014.

Además, también encontramos las denominadas plataformas P2P, del inglés “peer to peer”, que están transformando el modo de viajar (transporte, alojamiento, experiencias…). Estas plataformas son nuevas tendencias surgidas en el sector del turismo que empezaron con el concepto “economía compartida”, pero que “también comienzan a consolidarse nuevos intermediarios con presencia internacional, cifras muy considerables y participados por fondos de capital riesgo”. Una de las empresas más conocidas de esta tendencia en el sector inmobiliario es “Airbnb”. Sin embargo, su novedad comporta ciertos problemas, ya que los países aún las están regulando. Pero esto no hace que tenga gran acogida: una estadística apunta que “el 24% de los españoles reservó alojamiento en una plataforma P2P en 2018”.

Consecuencias

La influencia de estos actores económicos promueven uno de los mayores problemas: la subida de precios. Esto sucede como consecuencia del modo de actuación de estos protagonistas del sector. Normalmente, buscan activos o propiedades de muy poco valor para comprarlas, arreglarlas y venderlas o alquilarlas. Muchas veces, para poder acceder a ellas se vulneran derechos fundamentales y se sobrepasan barreras. De hecho, hay numerosos ejemplos de inquilinos que pierden el contacto con el propietario, que sufren subidas en el precio, que reciben ciertas amenazas para que se marchen, etc.

Una vez conseguidos, se renuevan, factor que hace ganar valor al inmueble y, a su vez, a la zona, y que finalmente acaba por aumentar el precio de estos, dando lugar al cambio de residentes e inquilinos. Sobre todo por dos factores: los de mayor poder adquisitivo se ven atraídos por estas zonas renovadas y los antiguos residentes, de menor poder adquisitivo, se ven obligados a marcharse por el aumento ya no solo del alquiler, sino de los bienes y servicios ofrecidos en la zona.