Blackstone y la batalla por el alquiler

El fondo de inversiones americano ha transformado el mercado de la vivienda en Barcelona, quizás para siempre.

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Logo de Blackstone Group (Wikipedia)

Blackstone se ha colado en el centro mediático del debate sobre el alquiler en los últimos meses. El fondo de inversiones americano se ha convertido en la epitome del concepto “fondo buitre” para muchos movimientos sociales y políticos, que lo han dibujado como “el enemigo” en su discurso. Desde la PAH a sindicatos de vivienda hasta colarse en el Debate Electoral del 10-N a través de Pablo Iglesias, quien los denominó “el mayor casero de España”, una afirmación que el fact-checker Newtral denominó una verdad a medias. Blackstone es el propietario único con más viviendas de España, tiene más de 30.000. Pero, tal y como aclara el medio digital, las empresas y entidades profesionales solo controlan el 10% del mercado del alquiler, restando el otro 90% en manos de particulares, según el Banco de España, pero el porcentaje de propietarios profesionales aumenta en los núcleos urbanos. En Barcelona un 25% de las viviendas de alquiler estaba en manos de personas jurídicas en 2018, según datos del Observatori Metropolità de l'Habitatge a Barcelona

Distribución de la propiedad de los pisos de alquiler en Barcelona (Observatori Metropolità de l'Habitatge a Barcelona)

Blackstone aterrizó en España en 2013, haciéndose notar por la compra masiva de bloques de pisos que estaban a un precio muy inferior al de su valor nominal. Aprovechando la debilidad económica de los bancos, el fondo estadounidense adquirió miles de pisos a precio de ganga en comparación con casi cualquier otra economía occidental. Pero no solo compró a los bancos, también a administraciones públicas. El caso más sonado y que puso a Blackstone por primera vez en el ruedo mediático en España fue la compra por debajo de precio de mercado de 18 promociones de vivienda social al gobierno de la Comunidad de Madrid, por la que aún hay disputas judiciales activas. Este comportamiento encaja dentro de los parámetros con los que se define un holdout, o fondo buitre, que invierten en la deuda de una entidad al borde de la quiebra para después vender estos activos y cobrar la totalidad de la deuda. En el mercado inmobiliario esto se traduce en la compra barata de paquetes inmobiliarios a bancos al borde de la quiebra y su posterior puesta en el mercado a un precio mucho más elevado.

En Barcelona el fondo de inversión ha dejado su huella en el mapa. Además de los miles de pisos que posee tanto en hipotecas como puestos en alquiler, Blackstone ha adquirido también edificios emblemáticos de la ciudad, como la sede de la editorial Planeta en la Avenida Diagonal o la Torre Tarragona. Pero más allá de sus propiedades en el skyline, su actividad económica ha tenido un fuerte impacto en el mercado del alquiler de la Ciudad Condal. Desde que Blackstone llegó a Barcelona el precio del alquiler no ha dejado de aumentar, concretamente un 40% en los últimos 5 años, situando el precio medio de un piso en Barcelona en 969 € al mes en el segundo trimestre de 2019, según datos del Ayuntamiento de Barcelona.

Evolución del precio medio del alquiler y de la variación porcentual respecto a los años anteriores en Barcelona desde 2010 hasta el segundo semestre de 2019 (Ayuntamiento de Barcelona)

Evidentemente Blackstone no dictamina el precio por si sola, algunos factores como la creciente elección del alquiler por encima de la compra de inmuebles y el aumento de población extranjera de países de la OCDE, como refleja el informe del OHB, sumados a la aparición e incremento de alojamientos turísticos particulares como los Airbnb han facilitado ese aumento, pero claramente es un agente determinante. Aunque los prospectos que baraja la misma Blackstone no son tan alentadores como uno podría pensar. A través de su ‘servicer’ Anticipa, quien controla las propiedades la antigua Caixa Catalunya Inmobiliaria, advirtió a principios de 2020 que, aunque pronosticaban que seguiría creciendo el precio en Madrid y Barcelona, este crecimiento bajaría un punto porcentual respecto al del año anterior. Aun así, señalaban que en la periferia de estas dos ciudades el precio aún tenía mucho margen de aumento.

Evolución de las compraventas de obra nueva, de segunda mano y de contratos de alquiler en el Área Metropolitana de Barcelona (Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona)

Pero este aumento de precio trae consecuencias, y una de ellas es la creciente gentrificación en los barrios antiguos de Barcelona. Blackstone protagonizó un caso muy sonado el año pasado en que entró en disputa con el Sindicat d’Habitatge del Raval respecto a los okupas del bloque Hospital 99. El fondo adquirió el bloque en 2012 de Banco Popular y ya por aquel entonces había algunas familias muy vulnerables económicamente ocupándolo. Blackstone consiguió una orden de desahucio para julio del pasado 2019 y, para impedirla, el sindicato de vivienda del barrio lanzó una iniciativa cultural y social con la que llenar la calle de actividades a todas horas y evitar que se produjese el desahucio por la fuerte congregación de gente.

Finalmente, Blackstone, el sindicato y el ayuntamiento llegaron a un acuerdo por el cual las familias menos vulnerables serian reubicadas y las de mayor riesgo económico se mantendrían en el bloque con un contrato de siete años y 700€ de alquiler, aunque las familias solo pagaran un 30% de sus ingresos, del resto se haría cargo el consistorio. Esa gran victoria para los afectados tiene un efecto minúsculo en el fondo de inversiones, pero las nuevas iniciativas de los partidos de gobierno preocupan, y bastante, a Blackstone.