La situación del mercado inmobiliario español y las perspectivas de futuro

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Por Mar Bombardó y Pablo Ruiz

El mercado inmobiliario sufrió hace unos años, con la crisis de 2008, una gran decaída, pero desde hace un tiempo los profesionales consideraban estar encaminando la recuperación económica. Sin embargo, con el surgimiento de la pandemia del Covid-19, este sector vuelve a situarse bajo el punto de mira de muchos intentando analizar si se verá afectado con la nueva posible situación de crisis. El agente inmobiliario Pere Ramírez nos ofrece su visión sobre algunos de los aspectos más destacados del mercado inmobiliario en la actualidad y su opinión sobre la posible influencia de la crisis sanitaria en el sector.

Pere Ramírez, agente inmobiliario.

¿Cómo describirías con pocas palabras la situación del mercado inmobiliario actual?

Ahora con el tema Covid-19 se ha vuelto muy imprevisible, creo que es demasiado pronto para saber si la tendencia será a la baja o al alza. Ahora que empezamos a trabajar un poco, tengo que decir que de momento nosotros no hemos notado ningún cambio. En los siguientes dos meses podremos valorar a ver como respira el mercado y si realmente afecta tanto como se prevé.

La vivienda social en España cubre un 2,5% de los hogares, mientras que en países como Francia, Reino Unido o Suecia entre otros cubre un 15%. ¿Cómo crees que se está tratando esta situación en España?

Es cierto que hay una diferencia respecto a otros países, pero se tiene que tener claro de dónde viene este 15% de hogares dedicados a vivienda social que pueden tener en Francia u otros países. Si vienen repercutidos de los particulares o del mismo gobierno. Sí que te puedo decir que dentro de España, en Cataluña hay muchos más que al resto de comunidades, pero en diferentes países no sabría decirte cuáles son las políticas que se están aplicando.

El gobierno está metiendo mano en este tema, han establecido un baremo donde los propietarios o inversores a partir de los 10 o 11 pisos están obligados a destinar un porcentaje a vivienda de protección oficial o social.

Si la tendencia desde el gobierno y las diferentes políticas que hay en los diferentes municipios fuera invertir el capital que tienen en pisos de bienestar social, esto no conllevaría ningún problema, pero aquí en España no se está haciendo así. Lo que están haciendo aquí es obligar a que el particular ponga parte de sus propiedades al bienestar social, y de esto yo no soy mucho partidario. Si quieren tener un patrimonio muy grande y dedicarlo a estos casos, me parece genial que sea el gobierno quién lo haga, pero que no se obligue al particular a hacerlo… ¡que al final tendremos que pagar incluso para ir a la playa!

Además, no hay un parque estable en cuanto a la vivienda social y cada vez que se aplica un plan o que se construye, se empieza de cero. ¿Crees que no hay interés al desarrollar este recurso o es consecuencia de ciertas barreras normativas?

Yo pienso que sí, que desde el gobierno la tendencia sí que es luchar por la vivienda social, pero también muy condicionado desde la misma sociedad. Es decir, ahora mismo lo que nos estamos encontrando con la situación del Covid-19 es que la mayoría de gente con empresas o con pisos alquilados lo que han empezado a hacer es venir a las oficinas a decirnos que no pagarán el alquiler… y esto no es. ¿Entonces qué pasa? Que como el gobierno ha visto que con esto tendremos un problema, se ha hecho una ayuda a nivel de financiación para que las entidades bancarias dieran hipotecas a tipos de interés cero para poder devolver con un plazo de 6 o 10 años.

Por parte del gobierno sí que ha aplicado esta ley, pero también se tiene que decir que desde las entidades bancarias, cuando llega el momento de pedir este préstamo te lo complican todo con un tipo de interés que realmente no es cero y con un tipo de seguros de vida que cuando te das cuenta, por un lado no estás pagando nada, pero por otra te lo están colando.

Sí que el gobierno, dentro de sus limitaciones, intenta hacer lo que puede. Y no solo depende de él porque realmente los recursos económicos del gobierno son los que son y tenemos lo que tenemos. La vaca no da para tanto.

Extracto de la entrevista con Pere Ramírez.

¿Cómo afecta la existencia de vivienda social al mercado inmobiliario?

A nosotros directamente no nos afecta mucho, porque no la tocamos mucho. Cuando nos llega algún tipo de cliente con una necesidad social, por el tipo de cliente propietario que nosotros tenemos, evidentemente que no podemos apoyar al inquilino social, para decirlo de alguna manera. Pero sí que nos afecta y nos repercute porque hay mucha gente que realmente cuando tú dices que tienes que alquilar un piso a familias desfavorecidas, ¿qué pasa? Pues que hay mucho propietario que es reticente a querer alquilar su piso a gente así, porque realmente el propietario tiene la vivienda como una inversión y lo que quiere es sacar rentabilidad y no quiere tener después perjuicios con la vivienda. Y no generalizamos, pero te encuentras con mucha gente de pisos que son alquilados que vienen por asistenta social y cuando llega el momento que nos lo tienen que dejar… los pisos están hechos una mierda. ¿Por qué? Pues por el nivel de vida o porque su visión cultural es otra… Y ya te digo, a mí no me gusta generalizar, porque también habrá gente que de recursos económicos está la mar de bien, no necesita asistenta social y después cuando marcha te deja el piso hecho una porquería, pero con esto nos exponemos mucho, no con el pago porque los ayuntamientos están detrás y si hace falta ponen el dinero, pero si con el estado de la propiedad.

¿Hay un perfil concreto de persona que alquile pisos a día de hoy o hay diferentes perfiles?

Hay muchos perfiles diferentes: gente joven que empieza, gente joven con pareja que rentabilizan más los recursos económicos y pueden vivir mejor, gente sola que decide compartir piso, parejas que han vivido toda la vida de alquiler de un lado al otro… Movimiento de alquiler ha habido mucho y de muchas edades y situaciones, ahora si quieres que te diga el perfil de persona que más alquila, sin duda son los jóvenes, obviamente. La gente joven con intención de meterse en una hipoteca lo tenéis más complicado. Porque las entidades bancarias no acaban de abrir el grifo o porque si la abren la abren con las condiciones que ellos quieren. La gente joven lo que quiere es independizarse y largarse de casa y claro, si no pueden comprar, pues de alquiler.

“Para evitar tantos alquileres deberíamos facilitar el financiamiento para que la gente pueda comprar, pero esto volvería a dar lugar a una crisis”

El año 2017 España se encontraba 17 puntos porcentuales por encima del valor medio de la UE en cuanto a ingresos destinados al pago de los alquileres. ¿Qué medidas se tendrían que adoptar para regular estos datos?

El alquiler lo llevamos arrastrando desde que entramos en la crisis del 2007. Durante los primeros años de crisis, la gente que quería comprar un piso de 100.000€ tenía que venir con entre 20 y 30.000 € en el bolsillo y, ¿quién tenía esto? La gente joven seguro que no, y quien tenía era muy previsor porque no sabía lo que pasaría y se los guardaba. Durante el 2007-2015 se vendió muy poco y quien compró fue el inversor que tenía mucho dinero. Entonces la gente que tenía ganas de comprar, fue al alquiler. Por eso despuntó tanto el alquiler y no la compra.

Ahora, para regular que el porcentaje del alquiler no sea tan alto deberíamos dar salida a la financiación para que la gente pueda acceder a la compra, pero esto muy probablemente volvería a dar lugar a la situación de la crisis, en que mucha gente se metía con hipotecas que realmente no se podía permitir. Si se da más financiación, la gente compraría más y por tanto los precios subirían más. Es el pez que se muerde la cola. Pero bien, ya veremos que pasará...

Apartamento destinado al alquiler turístico a través de plataformas p2p (Pixabay)

La actividad turística influye mucho en los precios del mercado de la vivienda, especialmente en el alquiler turístico a través de plataformas p2p. Según el informe de 2019 del ACLE (Asociación de Crowdlending de España) la regulación aplicada hacia la vivienda turística en España es acertada, pero todavía se tiene que trabajar. ¿Cómo sería la mejor forma de adaptarlas al mercado?

Yo encuentro que las condiciones de la vivienda turística han sido muy buenas. Sí que es cierto, que al principio los querían censurar porque causó mucho daño en los hoteles y estos gremios. Pero en cuanto a la aplicación de la ley, como nosotros en Terrassa el sector turístico no lo tocamos tanto, lo desconozco bastante.

El precio de los alquileres ha subido hasta un 15% en los últimos años, aparte del alquiler turístico, ¿cuáles crees que son las principales causas?

El precio del alquiler ha subido mucho porque hay mucha demanda y muy poca oferta. Si tú pones un piso en alquiler y al día siguiente tienes 15 personas que lo quieren venir a ver aunque pongas el precio un 10% más alto lo alquilarán igual. Además, como decíamos antes, que no haya venta hace que nos dirijamos al alquiler.

“Obligan a los propietarios a poner los pisos en alquiler y dar un servicio, pero cuando no te pagan, la ley no te ampara”

¿Qué piensas sobre la nueva ley de arrendamientos urbanos en la que se trata de evitar los desahucios por impagos de los alquileres?

Yo soy de los que dice que cuando se tiene que hacer un desahucio la ley es lenta y va a favor del inquilino y pienso que no tendría que ser así. Por un lado, obligan a los propietarios a poner los pisos de alquiler y dar un servicio (había una ley que no te permitía tener un piso vacío). Pero, por otro lado, cuando tienes el piso alquilado a una persona que no te paga, la ley no te ampara.

¿Crees que se solucionará la problemática de los desahucios o solo una parte?

No lo sé, pero creo que lo que de verdad se tiene que defender es la mejora de la ley a favor del propietario. Por mucha parte humana que tenga, si estoy pagando 800€ por la hipoteca de un piso y lo tengo alquilado por 450-500€, teniendo que pagar encima el diferencial de la hipoteca, contribuciones, etc., si a mí me llega alguien y me dice que no me puede pagar, le daré un abrazo y le diré muy bien, pero yo no soy un banco. Esto da mucho que hablar y es muy complicado poderlo controlar, la ley todavía tendría que cambiar mucho.

Entrega de llaves de una vivienda (Pixabay)

Antes de la crisis sanitaria se preveía que el Brexit afectara al mercado inmobiliario español puesto que España es uno de los destinos predilectos de los británicos y sus inversores buscarán invertir en ciudades grandes con precios asequibles. ¿Crees que el Brexit podría haber beneficiado a tu sector antes de que se diera la situación del Covid?

En grandes ciudades y zonas de turismo como Barcelona o la costa de Gerona quizás sí, porque los inversores saben que podrán venir a relajarse y después lo tendrán alquilado enseguida. Pero en Terrassa, las ventas que realizamos son a grupos de inversores pequeños y medianos y pienso que continuará igual y no nos afectará en ningún sentido.

La crisis sanitaria que hemos comentado se prevé que comporte un gran descenso en la economía española, por otro lado según algunos medios de comunicación se prevé una bajada en los precios de la vivienda. ¿Qué diferencias y similitudes crees que se darán respecto a la crisis de 2007?

Yo pienso que es demasiado pronto para empezar a hablar sobre esto. Pero si hago una comparativa, a mí me da la sensación que no lo notaremos mucho. Los bancos continuarán dando el mismo servicio que hasta ahora y mucha pequeña empresa que ha tenido que cerrar o a nivel personal la gente que ha visto sus sueldos afectados por el ERTE, se verán afectados porque son pequeños, pero repito, creo que el mal no será demasiado grande. Cuando se reactive la actividad profesional, volveremos a cobrar el 100% de la nómina y tenemos que pensar que hemos cobrado menos, pero también hemos gastado menos y esto también se nota en la economía familiar. Yo soy muy optimista y pienso que no tiene nada que ver con la crisis de 2007, pienso que cuando todo empiece a reactivarse, se abren barreras etc., la gente tiene dinero y tiene ganas de salir, de gastar y de hacer cosas así.

Teniendo en cuenta los precedentes de 2008, ¿qué crees que se tendría que hacer para paliar una posible crisis inmobiliaria de estas características?

A nivel inmobiliario lo pasaríamos mal, quizás no tan mal como en 2008, porque pienso que ahora vamos más relajados y no afectaría tanto. Piensa que yo diría que un 80% de los españoles estaban endeudados por encima de sus posibilidades, en cambio, hoy en día este porcentaje no sería tan alto. Por otro lado, no creo que hayamos aprendido de los errores, sino que no se han dado las posibilidades para que la gente los vuelva a cometer.